土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。しかし、登記のときには必ず税金を納めなければなりません。これが、登録免許税といわれるものです。

ここで「不動産の価額」というのは、原則として、固定資産課税台帳に登録された価額 (固定資産税評価額) をいいます。
税率は、登記の内容によって異なりますので、その一覧表を掲げておきます。なお、表示登記には登録免許税は課税されません。

登録免許税率
登記の種類・原因		税率
所有権の保存登記		0.4%
所有権の移転登記	相続、合併	0.4%
	遺贈、贈与	2%
	売買等	2% (注)
地上権、賃借権等の設定又は転貸の登記		1%
所有権の信託の登記		0.4% (注)
抵当権の設定登記		債権金額の0.4%
所有権の移転等の仮登記		1%

(注) 平成18年4月1日から平成23年3月31日までの間に行う土地に関する登記で、次に掲げるものを受ける場合には、次の税率に軽減されます。

	平成20年4月1日 ?平成21年3月31日	平成21年4月1日 ?平成22年3月31日	平成22年4月1日 ?平成23年3月31日
土地の売買による 所有権移転登記	1%	1.3%	1.5%
土地の所有権の 信託の登記	0.2%	0.25%	0.3%

一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されています。この要件を一覧表にして示すと次のとおりです。

新築住宅	中古住宅
・自己の専用住宅で、床面積が50平方M以上であること。 ・マンションなど区分所有のもの (一定の耐火性を有するもの) については、自己の居住用部分の床面積が50平方M以上であること。なお、ここでいう床面積は専有部分の登記面積によりますので、注意して下さい。	・左記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること。 イ．建築されてから20年 (耐火建築物の場合は25年) 以内の家屋であること。 ロ．築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること。

以上の要件を満たしているものについては税率が次の表のようにそれぞれ軽減されます。

税率
登記の内容	軽減税率
所有権の保存登記	0.15%
所有権の移転登記	0.3%
抵当権の設定登記	0.1%

 

なお、この軽減税率は家屋について適用され、土地については適用がありません。
軽減を受けるためには、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要です。
以上によって、土地と建物の所有権の移転の登記の税率は、次のようになります。

	住宅の軽減税率の適用がない場合		住宅の軽減税率の適用がある場合
	土地	建物	土地	建物
所有権の保存登記	0.4%	0.4%	0.4%	0.15%
所有権の移転登記	1%	2%	1% ※平成21年3月31日まで	0.3%
抵当権の設定登記	0.4%	0.4%	0.4%	0.1%

 

土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。そこで、不動産の“取得”ということに触れておきますが、それは現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係ありません。また、その取得の原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。

「不動産の価額」は、登録免許税のところでも説明したのと同じ固定資産課税台帳に登録された価格をいいます。
不動産取得税の本則の税率は4%ですが、次のように軽減されます。

住宅関係	土地	3%	平成21年3月31日まで
	建物	3%
住宅以外 (店舗、事務所等)	土地	3%
	建物	4%

 

上記のように不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成21年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。なお、宅地評価土地には、地目が宅地であるもののほか、市街化区域農地や宅地介在山林などが含まれます。

住宅や住宅用土地については、別途、次のような軽減措置が講じられています。

内容 ? 種類		住宅 (課税標準の軽減)		住宅用土地 (税額の軽減)
要件	床面積	新築住宅	中古住宅	新築住宅及び中古住宅の敷地についてはそれぞれ左の要件を満たす新築住宅又は中古住宅の敷地であること。
		50平方M (戸建以外の貸家住宅にあっては40平方M) 以上240平方M以下	50平方M以上240平方M以下
	築後経過年数	?	次の (1) ? (3) のうち、1つに該当するもの。 (1) 取得の日前20年 (耐火建築物については25年) 以内に新築された住宅であること。 (2) 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。 (3) 築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの。
軽減額		1,200万円 (評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります)	新築された日によって異なります。 イ. 昭和50年12月31日以前…新築当時の軽減額 ロ. 昭和51年1月1日?昭和56年6月30日まで …350万円 ハ. 昭和56年7月1日?昭和60年6月30日まで …420万円 ニ. 昭和60年7月1日?平成元年3月31日まで …450万円 ホ. 平成元年4月1日?平成9年3月31日まで …1,000万円 ヘ. 平成9年4月1日以降 …1,200万円	次のいずれか多い方の金額 イ. 4万5,000円 (150万円×3%) ロ. 土地1平方Mの評価額×2分の1×住宅の床面積の2倍 (200平方Mが限度) ×100分の3
軽減額の 控除の方法		(課税標準から控除) (住宅の価額?控除額) ×100分の3＝税額 ｜ 上記の該当する金額		(税額から控除) (土地の価額×2分の1×100分の3) ?上記の該当する金額＝税額

 

(注) 中古住宅については、上記のほかに、「自己の居住の用に供するものであること」の要件が必要です。
なお、住宅用土地の軽減措置については、表の要件を満たしているほかに、次のケースに限定されています。

新築住宅の土地
1．土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に住宅が新築された場合 (住宅を新築するのは、土地取得者本人に限らず、土地取得者から当該土地を取得した者でも構いません。) ※独立部分が100以上ある共同住宅等で土地を取得した日から共同住宅が新築されるまでの期間が3年を超えると見込まれることについてやむを得ない事情があると都道府県知事が認めた場合には期間4年以内に緩和されます。 2．新築でまだ人の居住の用に供されたことのない住宅とその敷地をその住宅の新築後1年以内に取得した場合。 3．住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得する場合。

中古住宅の土地
1．土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅 (上記2の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含みます。) を取得した場合。 2．自己の居住用の中古住宅 (上記2の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含みます。) の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合。 また、住宅に係る軽減措置は、田園型・郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されますが、避暑・避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適用されません。

 

従来、中古住宅の特例を受けるためには、取得する建物が「人の居住の用に供された」ものであることが必要でしたが、平成17年度の改正で「人の居住の用に供された」ことのない建物も特例の対象とされました。その結果、居住用以外の用途で使用されていた建物 (例えば事務所) を取得した場合でも、居住するために取得したのであれば、特例の適用が可能となります。
	改正前	改正後
事務所等を住宅用として取得した場合	特例適用×	特例適用○
事務所等を住宅に改築したものを取得した場合

 

 

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした際に、金融機関 (銀行、信用金庫等の民間金融機関のほか、住宅金融公庫等の公的な機関も含まれます) などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。
なお、この控除は、住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

	要件
新築住宅の場合	1．住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成20年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。 2．工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。 3．床面積が50平方Mであること。 4．居住用と居住用以外の部分 (たとえば店舗など) があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。 (この場合には居住用の部分のみが控除の対象となります)
中古住宅の場合	1．中古住宅を取得し、平成20年12月31日までに、その住宅を自己の居住の用に供すること。 2．新築住宅の場合の2?4と同じ。 3．次のイ・ロのいずれかに該当すること。 イ．建築されてから20年 (耐火建築物の場合は25年) 以内の家屋であること。 ロ．築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること。
増改築等の場合	1．自ら所有し、居住している家屋で平成20年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること。 2．工事費用が100万円を超えるものであること。 3．工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること。 4．増改築等を行った後の住宅の床面積が50平方M以上であること。 5．増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること。 6．増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。

 

次の借入金または債務で、その年の12月31日現在の残高が控除の対象となります。
なお、これらの借入金または債務には、前述の新築住宅または中古住宅とともに取得をするその敷地の取得資金に充てるための借入金 (住宅の取得に係る借入金と一体として借り入れたものに限られます。) が含まれます。
1．住宅取得等の資金として、銀行などの民間の金融機関、住宅金融公庫、地方公共団体等からの借入金で、その償還期間が10年以上の割賦償還の方法によって返済するもの。

2．建設業者に対する住宅の取得等の工事請負代金の債務、宅地建物取引業者、都市再生機構 (旧都市基盤整備公団) 、地方住宅供給公社等に対する住宅の取得による支払債務で、賦払期間が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの。

3．都市再生機構 (旧都市基盤整備公団) 、地方住宅供給公社等の分譲した中古住宅の承継債務で、承継後の債務の賦払期間が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの。

4．給与所得者等が、その勤務先から借り入れた借入金またはその勤務先に対する住宅の取得等の代金の債務で、償還期間または賦払期間が10年以上の割賦償還または割賦払の方法によって返済し、または支払うもの。

(注) 上記4のような借入金等であっても、それが、年利率1%未満のものである場合や会社役員が会社から借り入れるものなどは、控除の対象になりません。また、利息に対応するものも対象になりません。

控除が受けられないケース
要件を満たす場合であっても、次の場合には住宅ローン控除の適用を受けることができません。

1. その年分の合計所得金額が3,000万円を超える年 ― 各年ごとに判定します。

2. 入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、居住用財産を譲渡して次のような特例の適用を受ける場合
イ. 居住用財産の3,000万円特別控除
ロ. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
ハ. 居住用財産の買換えの特例
ニ. 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例

3. 中古住宅の取得の場合において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者 (その取得時から引き続き生計を一にする者に限られます) から行われるとき

住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、居住の用に供した年に応じて、次の算式で計算されます。

入居年	控除対象限度額	控除率	控除期間		最大控除額
平成16年	5,000万円	1%	10年		500万円
平成17年	4,000万円	1% 0.5%	1?8年目 9?10年目	10年	360万円
平成18年	3,000万円	1% 0.5%	1?7年目 8?10年目	10年	255万円
平成19年	2,500万円	1% 0.5%	1?6年目 7?10年目	10年	200万円
平成20年	2,000万円	1% 0.5%	1?6年目 7?10年目	10年	160万円

 

 

個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。特に、時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージが薄いのですが、税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意してください。

「暦年課税制度」計算方法 (この暦年課税制度における贈与税は、次の算式で計算されます。)

基礎控除が110万円ありますから、年間110万円までの贈与については税金がかからないということになります。
(注) 贈与者が亡くなった時の相続税の計算上、原則として、相続財産の価額に贈与財産の価額を加算する必要はありません。ただし、相続開始前3年以内に贈与を受けた財産の価額は加算しなければなりません。

贈与税の速算表
基礎控除額、贈与 税の配偶者控除額 控除後の課税価格	税率 (%)	控除額 (万円)	基礎控除額、贈与 税の配偶者控除額 控除後の課税価格	税率 (%)	控除額 (万円)
200万円以下 300万円以下 400万円以下	10 15 20	? 10 25	600万円以下 1,000万円以下 1,000万円超	30 40 50	65 125 225

 

平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は、財産の贈与をした人ごとに相続時精算課税制度を選択することができます。
その内容は次のとおりです。

項目	内容
選択ができる場合	財産を贈与した人 (贈与者) →65歳以上の親 財産の贈与を受けた人 (受贈者) →20歳以上の子である推定相続人 (子が亡くなっているときは20歳以上の孫 (死亡した子の子) を含みます。) (注) 年齢は、贈与の年の1月1日現在で判定します。
適用対象財産	贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。
贈与税額の計算	(その親からの贈与により取得した財産の価額の合計額) - (2,500万円までの特別控除額 (すでに特別控除を適用した場合には、その適用した金額を控除した残額) ) x 20% ＝贈与税額
相続時の精算	贈与者が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税制度を適用して贈与を受けた財産の価額 (贈与時の価額) を加算して相続税を計算します。 その際、既に支払った贈与税額を相続税額から控除します。なお、控除しきれない金額は、還付されます。
適用を受けるための手続	受贈者が財産の贈与を受けた場合には、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告をする必要があります。 また、相続時精算課税制度の選択をしようとする受贈者は、その選択をしようとする贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税制度を選択する旨の「届出書」を「贈与税の申告書」及び下記の添付書類とともに提出しなければなりません。 (注) 贈与者 (父又は母) ごとに「届出書」の提出が必要です。 添付書類 1. 受贈者の戸籍の謄本若しくは抄本又は戸籍の附票 2. 贈与者の住民票の写し
選択した年分以降の贈与税	「届出書」に記載された贈与者からの贈与については、その贈与者が亡くなるまで相続的精算課税制度の適用が継続されます (選択を撤回することはできません。)
本制度贈与者以外の者からの贈与の計算	「暦年課税制度」により贈与税額を計算します。

 

住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合の特例
相続時精算課税制度において、平成15年1月1日から平成21年12月31日までの間に、「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合、次の特例の適用を受けることができます。 (1) 相続時精算課税制度の選択の特例 「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合には、その贈与者 (原則として父又は母) が65歳未満であっても相続時精算課税制度を選択することができます。 (注) 受贈者は、贈与の年の1月1日において20歳以上でなければなりません。 (2) 住宅資金特別控除の特例 相続時精算課税制度の適用を受ける人が、「住宅取得等のための資金」の贈与を受けた場合には、2,500万円の特別控除に上乗せして1,000万円の住宅資金特別控除額 (合計3,500万円まで非課税) を控除できます。