兵庫県宅地建物取引業協会

宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介又は代理を頼むのが一般的です。
宅建業者には、媒介又は代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面 (媒介・代理契約書) にして交付することが義務づけられています。

媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、
●物件調査
●価格査定
●売買の相手方の探索
●売買の相手方との交渉
●重要事項等の説明
●売買契約の締結と書面の交付
●決済、引渡し等
です。

しかし、各業者又は媒介契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については、媒介契約に先立って確認しておきます。

媒介契約には
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約
●一般媒介契約
の3種類があります。

どの契約形態を選択するかは依頼者が決めます。

共通点と相違点

	共通	依頼者の義務		業者の義務
	共通	他業者への依頼	自己発見取引	業務処理の報告義務	指定流通機構への登録義務
専任	有効期限は3ヶ月以内	重ねて依頼することができない	認められるこの場合、業者は媒介契約履行のために要した費用の返還を請求することができます。	依頼された業務の処理状況を2週間に1回以上文書で報告する	ありレインズ (契約の相手方を探索するための業者間の情報ネットワークシステム) への登録義務です。登録をした業者は、登録を証する書面 (登録済証) を依頼者に引き渡さなければなりません。
専属専任		重ねて依頼することができない	認められない自分で相手方を探した場合でも、当該宅建業者に媒介を依頼することになります。	1週間に 1回以上
一般		重ねて依頼することができる	認められる	義務はなし	原則なし

※ 有効期限について：一般媒介契約については法律に基づくものではなく、標準媒介契約約款により定めているものです。

媒介とは、宅建業者が間をとりもち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為をいい、売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。
一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委託者に代わり契約を締結することができます。

宅建業者が依頼者から受取ることのできる媒介報酬の額は、上限が決められています。
宅建業者が課税業者の場合は消費税が加わります。
なお、媒介報酬の額は、消費税を含んだ総額で表示されます。

計算例 (宅建業者が課税業者の場合)

消費税抜き売買代金が2,000万円の場合の媒介報酬の上限

宅建業者は、その努力により売買等の契約を有効に成立させたときにはじめて媒介報酬を請求することができます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を請求しています。しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は報酬が返還されることになっています。

代理の場合、成功報酬である点は媒介と同様です。
しかし、依頼者の一方からのみ受取る場合の報酬の額は、媒介のときの、2倍が上限となります。また、宅建業者が売主と買主の依頼者双方から報酬を受取る場合の報酬の合計額も、媒介のときの2倍が上限となります。